La nueva ley para regular el mercado de los alquileres, obtuvo dictamen este martes en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados y quedó en condiciones de ser tratada antes de fin de año en el recinto, donde se espera el apoyo de buena parte de la oposición.

El dictamen incorporó una serie de modificaciones al proyecto que había aprobado el Senado por unanimidad el 23 de noviembre de 2016, por lo que si resulta aprobado en Diputados deberá volver a la Cámara alta para la sanción definitiva.

El Frente para la Victoria-PJ, el interbloque Argentina Federal y Felipe Solá, titular de la Comisión de Vivienda, acompañaron el despacho de mayoría con disidencias, mientras que Carla Pitiot (Frente Renovador) encabezó una propuesta alternativa en conjunto con Marco Lavagna.

“Hace 30 años que no hay una ley de alquileres en Argentina. La última fue durante el gobierno de (Raúl) Alfonsín”, recordó el presidente de Legislación General, Daniel Lipovetzky, y agregó: “Con este tratamiento estamos resolviendo una omisión para una situación que involucra a más de siete millones de argentinos vinculados a un contrato de locación de vivienda”.

El proyecto dictaminado este martes establece un mecanismo de actualización semestral para los contratos de alquileres -el Senado había votado un reajuste anual-, con un valor que resultará de un promedio entre la inflación (IPC) y el Coeficiente de Variación Salarial (CVS) medidos por el Indec “para dar previsibilidad sobre todo a los inquilinos, que son el eslabón más débil de la relación”, explicó Lipovetzky.

El macrista también destacó la ampliación de la duración del contrato de dos a tres años, que “da mayor certeza y tranquilidad” y “resuelve el trauma de los inquilinos, que al año de alquilar ya están pensando en que tienen que cambiar de vivienda”. Sin embargo, para locaciones que no estén destinadas a vivienda el plazo será de dos años.

Otro de los puntos principales -el que generó mayor discusión- tiene que ver con impedir que los propietarios impongan las garantías del alquiler a los inquilinos. Es decir, el locatario podrá ofrecer una garantía real, un aval bancario, un seguro de caución, un recibo de sueldo o una garantía de fianza. “Es un cambio revolucionario”, destacó Lipovetzky.

Por el contrario, Pitiot consideró que esa modificación “no es demasiado justa”, aunque admitió que sí se deben ampliar esas garantías. El dictamen impulsado por la legisladora en nombre del Frente Renovador incluyó además un capítulo para crear un programa de protección de los créditos hipotecarios frente a los descalces entre la inflación y el poder adquisitivo del salario.

Por su parte, el cordobés Juan Brugge (Argentina Federal) sumó otra objeción y consideró que “hablar de comisiones u honorarios es inconstitucional”, al indicar que el artículo 125 de la Carta Magna en su segundo párrafo establece que este tipo de regulaciones profesionales está delegada a las provincias.

Según el dictamen firmado, la comisión a la inmobiliaria será pagada por el dueño, y no podrá ser mayor a un mes de alquiler; y la comisión por la renovación del contrato no podrá superar el valor de medio mes de alquiler.

El proyecto había sido dictaminado el año pasado en la comisión tras una serie de reuniones informativas, pero dado que no se trató en el recinto, ese despacho cayó. El debate se reactivó ahora tras el pedido de Macri y podría llegar al recinto de Diputados después del tratamiento del Presupuesto 2019.

La opinión de los involucrados

Uno de los expositores de la reunión fue Gervasio Muñoz, titular de la Federación Nacional de Inquilinos, quien sostuvo que “siempre que hubo regulación del precio de los alquileres en Argentina hubo un acceso justo a la vivienda”.

Según Muñoz, “primero fue con (Hipólito) Yrigoyen en 1921, cuando se congeló el precio de los alquileres, y después con (Juan Domingo) Perón. Los alquileres siempre estuvieron regulados en Argentina hasta la dictadura, que hizo dos cosas para favorecer al mercado inmobiliario: dolarizar la vivienda y desregular el precio de los alquileres”.

“Las consecuencias son las que estamos viviendo hoy: destinamos el 50% de nuestro sueldo a pagar alquiler y no recibimos nunca una factura por ese pago”, alertó Muñoz, al señalar que el mercado inmobiliario “es profundamente ilegal, muy amigo de violar la ley y sobre todas las cosas de evadir impuestos”.

Por su parte, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Armando Pepe, cuestionó que el plazo de los contratos de alquiler se eleve de dos a tres años. “El plazo es muy largo para aquellos propietarios que compran un inmueble como renta, lo alquilan por dos años y después lo usan o es para su hijo”, ejemplificó.

De todos modos, Pepe advirtió que “lo que preocupa seriamente es el tema de las garantías”, ya que “poder garantizar un alquiler solamente con recibo de sueldo es darle una sola opción al propietario”, por lo cual consideró que “habría que abrir esto a varias opciones más”, como un seguro de caución, una garantía de compañía privada o mismo un título de propiedad.

Sobre el tema de los honorarios de los corredores inmobiliarios, Pepe precisó que “en la Ciudad cerraron casi 500 inmobiliarias en lo que va del año por no cobrar los honorarios de los alquileres”.

También se refirió a esta cuestión Ernesto Ziegler, representante del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la provincia de Buenos Aires, quien explicó que en ese distrito la ley que establece que pueden cobrar en los alquileres el 2% de honorarios como máximo a cada parte, pero “si los propietarios no pagan, se cobra ese 4% a los inquilinos”.

“El argumento es que los que nos dan el trabajo son los propietarios y no es así: nosotros atendemos a los inquilinos los 365 días del año. Atendemos a las dos partes; es lógico que debamos cobrar a las dos partes”, sostuvo.

Nire Roldán, representante de inquilinos de la ciudad de Rosario, destacó que el plazo de tres años para la duración de los contratos “garantiza previsibilidad y continuidad”, y también resaltó el nuevo mecanismo de ajuste que se prevé implementar, ya que “hoy cualquier trabajador medio de la Argentina paga más de un 50% de su salario en alquiler, sin contar expensas ni cuestiones tarifarias que presionan fuertemente a los inquilinos”.

Roldán exigió: “Basta de hacerle pagar a los inquilinos los impuestos inherentes a la propiedad. En casi el 92% de los contratos existen abusos y violaciones. Eso está taxativamente demostrado en encuestas de toda la provincia de Santa Fe y en otras provincias es más grave”.

El expositor también se mostró a favor de la posibilidad de entregar un recibo de sueldo como “garantía fehaciente” para el alquiler. “Busquemos modalidades innovadoras para que cada vez más gente pueda tener un contrato digno y justo”, pidió.

A su turno, Leonardo Frankenberg, presidente del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba (CPCPI) manifestó que “no se puede defender a un sector poniendo en riesgo al otro” y que “preocupa mucho que se pretenda obligar al propietario a aceptar inquilinos sin garantías”.

Frankenberg puso como ejemplo que “si el inquilino y su grupo conviviente demuestran ingresos por un valor diez veces superior al alquiler, no se necesita presentar garantía”, y “eso ha generado muchos casos de propietarios que quieren retirar los inmuebles del mercado, lo que va a generar que haya menos inmuebles para alquiler”.

También participó German Schierff, de la Asociación Platense de Inquilinos (API), quien observó que en la actualidad “se vulneran derechos porque no se garantiza la estabilidad al no saber cuánto se va a pagar y no poder negociar las condiciones mayoritarias del contrato”.

Schierff habló de “la expulsión de inquilinos hacia peores situaciones”, ya que “hay miles de inquilinos que están rescindiendo sus contratos y no sabemos dónde están yendo”, por lo que reclamó “estabilidad en la vivienda y condiciones equitativas para el acceso”.